Veel gestelde vragen
• Wat betekent VvE?
• Wat is een VvE?
• Waarvoor is er een dergelijke VvE?
• Wat is een “slapende” VvE?
• Moet een VvE ingeschreven worden bij de KvK?
• Wat is een splitsingsakte?
• Wat is een modelreglement?
• Wat is een huishoudelijk reglement en is deze noodzakelijk?
• Waar moet ik op letten als ik een appartement koop?
• Moet er verplicht een reservefonds zijn voor groot onderhoud?
• Hoe bepaal je het jaarlijks te reserveren bedrag voor groot onderhoud?
• Moet ik meebetalen aan de vervanging van de raamkozijnen van mijn buren?
• Ben ik verplicht de maandelijkse bijdrage te betalen?
• Ik ben het niet eens met de verdeelsleutel voor mijn maandelijkse bijdrage aan
de gemeenschappelijke kosten, kan ik die wijzigen?
• Mijn appartementencomplex heeft een lift. Ik woon op de begane grond en ik maak
bijna nooit gebruik van deze lift. Moet ik dan toch meebetalen in de kosten van onderhoud
van deze lift?
• Een van de leden betaalt de maandelijkse bijdrage niet, wat kan de VvE doen?
• Moet ik meebetalen aan het reservefonds ook al woon ik hier dan niet meer?
• Ik ga binnenkort verhuizen, mag ik dan mijn aandeel in het reservefonds terugvragen?
• Wie verzekert het appartementencomplex, de VvE of de individuele leden?
• Ik heb een appartementsrecht welke zakelijk gebruikt wordt, kan ik de BTW verrekenen?
• Moet ik mijn aandeel in het reservefonds groot onderhoud ook meenemen
in mijn belastingaangifte?
• Mag ik een houten vloer of plavuizen in mijn appartement aanbrengen?
Wat betekent VvE?
VvE betekent Vereniging Van Eigenaren.
^
terug naar top ^
Wat is een VvE?
Als u een appartement koopt in een complex, dan koopt u een zogenoemd appartementsrecht. Dat betekent dat u mede-eigenaar bent van het totale gebouw en dat u het alleenrecht heeft om gebruik te maken van het appartement, berging, garage, parkeerplaats, bedrijfsruimte, etc.. Waar u het alleenrecht op heeft staat omschreven in uw koopovereenkomst. Als eigenaar van een appartementsrecht maakt u automatisch deel uit van een Vereniging van Eigenaren. Bij wet is geregeld dat er altijd een VvE ontstaat bij verkoop van een in appartementen gesplitst gebouw en dat de eigenaren automatisch lid zijn van die VvE.
^
terug naar top ^
Waarvoor is er een dergelijke VvE?
Een VvE heeft de gemeenschappelijke verantwoordelijkheid voor het gebouw en de gemeenschappelijke onderdelen (dak, liften, tuinen, trappenhuis, e.d.). Een VvE heeft net als andere verenigingen een ledenvergadering en een bestuur. Tijdens de ledenvergadering, die meestal één keer per jaar plaatsvindt, nemen de leden besluiten over het beheer van het pand. Het bestuur regelt de dagelijkse gang van zaken zoals kleine reparaties, het toezien op onderhoudswerkzaamheden, toezicht op naleving van de regels, zoals vastgesteld in de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement, en het toezicht houden op financieel beheer en administratie. Zij rapporteren in de ledenvergadering. De algemene ledenvergadering is het hoogste orgaan binnen de VvE waar besluiten genomen kunnen worden!
^
terug naar top ^
Wat is een “slapende” VvE?
Het komt (regelmatig) voor dat iemand een appartement koopt maar nooit iets gehoord of gemerkt heeft van het bestaan van een VvE. Zo wordt er niet vergaderd en geen periodiek onderhoud gepleegd aan de gemeenschappelijke gedeelten en zaken, zijn er geen collectieve verzekeringen, is er geen VvE-rekening waar maandelijkse (service) bijdrage op gedaan wordt en is er geen bestuur en geen voorzitter. In dat geval spreken we van een “slapende” VvE. Om een slapende VvE te activeren moet u beginnen met het bijeenroepen van alle leden (eigenaren, geen huurders) van de VvE. Neem de bepalingen in de splitsingsakte en het splitsingsreglement door, en regel ten eerste de benoeming van een bestuur.
^
terug naar top ^
Moet een VvE ingeschreven worden bij de KvK?
Verenigingen van Eigenaren zijn in 2009 verplicht zich in te laten schrijven bij de Kamer van Koophandel. Details over deze wijziging zijn nog niet bekend, op het moment dat deze gegevens beschikbaar zijn, zullen wij deze bekendmaken op onze site.
^
terug naar top ^
Wat is een splitsingsakte?
Een splitsingsakte is een notariële akte waarin het gebouw en de daarbij behorende grond en de splitsing van de meerdere appartementsrechten beschreven staat. De splitsingsakte geeft een opsomming van de afzonderlijke appartementsrechten. Elke appartementseigenaar heeft het exclusieve gebruiksrecht van een privé-gedeelte, zoals de appartementswoning, de berging, de garage, de parkeerplaats, de bedrijfsruimte, etc..
De splitsingsakte bevat tevens een splitsingsreglement of ze verwijst naar één van de model-splitsingsreglementen en zij kan hierop vervolgens aanvullingen en wijzigingen geven. In het splitsingsreglement staan onder meer de rechten en de plichten van de appartementseigenaren en het stemrecht. Uit het splitsingsreglement blijkt tevens voor welk aandeel de eigenaren moeten bijdragen in de schulden en kosten van de VvE.
De splitsingsakte is ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Tegen betaling kunt u hier een afschrift van de splitsingsakte opvragen.
^
terug naar top ^
Wat is een modelreglement?
In een splitsingsakte kan er verwezen worden naar een (bepaald) modelreglement. Een modelreglement bevat algemene bepalingen welke voor een groot aantal VvE ’s toepasbaar zijn en is een afgeleide van burgelijk wetboek 5, aangevuld met uit de praktijk gegroeide behoefte. Een modelreglement wordt opgesteld door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Het eerste modelreglement dateert van 1953 en wordt circa elke tien jaar vervangen. Let wel op, het modelreglement waarin in de splitsingsakte van uw VvE wordt verwezen blijft geldig voor uw VvE.
^
terug naar top ^
Wat is een huishoudelijk reglement en is deze noodzakelijk?
Een huishoudelijk reglement regelt allerlei zaken van praktische aard, mogen er huisdieren gehouden worden, mogen er fietsen in de hal geplaatst worden, kleur en type zonneschermen, plaatsing van schotels en airco’s etc. De algemene ledenvergadering kan met een meederheid van stemmen besluiten om een huishoudelijk reglement op te stellen, maar een huishoudelijk reglement is geen wettelijke verplichting. Een huishoudelijk reglement is pas geldig wanneer deze is voorzien van een datum en versienummer en ondertekent door het bestuur.
^
terug naar top ^
Waar moet ik op letten, als ik een appartement koop?
Voordat u een appartement koopt is het goed een aantal zaken van de VvE te weten te komen. In eerste plaats moet u de splitsingsakte en splitsingstekening hebben gezien, hierin kunt u terugvinden welk deel van het gebouw u koopt en hoe de stemverhoudingen liggen binnen de VvE.
Ook is het verstandig om de financiële stukken (begroting, resultatenrekening en balans) van de VvE op te vragen. Aan de hand hiervan kunt u ondermeer vaststellen of er een voorziening groot onderhoud is en of er openstaande schulden zijn. Indien beschikbaar, kunt u ook vragen naar het meerjaren onderhoudsplan, hierin kunt u de te verwachte uitgaven aan het gebouw voor de komende jaren zien. U kunt deze stukken opvragen bij de verkopende partij.
^
terug naar top ^
Moet er verplicht een reservefonds zijn voor groot onderhoud?
Ja, met ingang van 01 Mei 2008 is dit wettelijk verplicht, zie verder onze rubriek “actueel”
^
terug naar top ^
Hoe bepaal je het jaarlijks te reserveren bedrag voor groot onderhoud?
Dit is een complex antwoord, in de wetgeving is er tot dit moment niets geregeld over wat de hoogte moet zijn van het jaarlijks te reserveren bedrag. Om een onafhankelijk oordeel te krijgen is het raadzaam een meerjaren onderhoudsplan te laten maken; hierin staat per onderdeel van het gebouw beschreven wat de levensduur is, en wat dan het jaarlijks te reserveren bedrag is voor dit onderdeel. “Onder de streep” staat per jaar berekend wat het te reserveren bedrag voor het gebouw moet zijn.
^
terug naar top ^
Moet ik meebetalen aan de vervanging van de raamkozijnen van mijn buren?
Ja, als de buren onderdeel uitmaken van uw VvE, en de raamkozijnen tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. In de splitsingsakte wordt meestal een opsomming gegeven van de gemeenschappelijke gedeelten. Als in deze opsomming de raamkozijnen zijn opgenomen als gemeenschappelijk gedeelte dan komen de kosten van vervanging van deze raamkozijnen voor rekening van alle eigenaren gezamenlijk, ieder voor hun aandeel. Het doet er hierbij in principe niet toe of u in het verleden de raamkozijnen van uw eigen appartement zelf en voor eigen rekening heeft vervangen.
^
terug naar top ^
Ben ik verplicht de maandelijkse bijdrage te betalen?
Ja, dat bent u verplicht. De VvE stelt, op basis van een begroting, de verplichte maandelijkse bijdrage vast met meerderheid van stemmen in de algemene ledenvergadering. Als u het niet eens bent met de hoogte van de maandelijkse bijdrage, moet u alle eigenaren bijeenroepen en moet er opnieuw over gestemd worden.
^
terug naar top ^
Ik ben het niet eens met de verdeelsleutel voor mijn maandelijkse bijdrage aan de gemeenschappelijke kosten, Kan ik die wijzigen?
De verdeelsleutel staat vermeld in de splitsingsakte. Bent u niet tevreden over de verdeelsleutel, dan kunt u die wijzigen, maar dat is niet eenvoudig. U moet dan de splitsingsakte laten wijzigen door een notaris. Vanaf 1 mei 2008 is hiervoor viervijfde absolute meerderheid vereist.
^
terug naar top ^
Mijn appartementencomplex heeft een lift. Ik woon op de begane grond en ik maak bijna nooit gebruik van deze lift. Moet ik dan toch meebetalen in de kosten van onderhoud van deze lift?
Dit is afhankelijk van wat er in het splitsingsreglement is bepaald. Valt de lift onder de gemeenschappelijke gedeelten, dan komen deze kosten van onderhoud voor rekening van alle leden of te wel de VvE. Maar het splitsingsreglement kan hierbij ook bepalen dat de kosten van onderhoud slechts voor rekening komen een bepaald aantal leden, bijvoorbeeld alleen voor rekening van de eigenaren vanaf de eerste verdieping en dan bijvoorbeeld ieder voor een gelijk deel. Het is dus raadzaam om de splitsingsakte en het splitsingsreglement door te nemen.
^
terug naar top ^
Een van de leden betaalt de maandelijkse bijdrage niet, wat kan de VvE doen?
Indien een lid zijn maandelijkse bijdrage niet voldoet kan de bestuurder van de vereniging het lid een aantal malen verzoeken zijn bijdrage te voldoen. Vindt er geen betaling plaats dan kan hij de vordering uit handen geven aan een incassobureau. In het uiterste geval kan de VvE besluiten tot gedwongen verkoop van het appartement.
^
terug naar top ^
Moet ik meebetalen aan het reservefonds ook al woon ik hier ter zijner tijd niet meer?
Ja, het doel is om het gebouw in goede staat te houden, voor nu en in de toekomst. Dit overstijgt het individuele belang. Belangrijk om te weten is dat een toekomstig koper altijd zal kijken naar de staat van het gebouw en de te verwachten onderhoudskosten, en anderzijds wat er in het reservefonds groot onderhoud is gespaard.
^
terug naar top ^
Ik ga binnenkort verhuizen, mag ik dan mijn aandeel in het reservefonds terugvragen?
Nee. U heeft als VvE-lid uw aandeel in de onderhoudsreserve betaald, dit reservefonds is ten behoeve van de VvE, niet voor een individueel lid. Wel kunt u bij de verkoop van uw appartementsrecht uw aandeel in het reservefonds vermelden. De koper is dan alleen overdrachtsbelasting verschuldigd over de koopprijs verminderd met uw aandeel in dit reservefonds.
^
terug naar top ^
Wie verzekert het appartementencomplex, de VvE of de individuele leden?
Het complex wordt verzekerd door de VvE. Het meerwerk in uw appartement, zoals bijvoorbeeld duurdere keuken, kunt u individueel verzekeren, het is echter vele malen goedkoper om dit in de opstalverzekering mee te nemen.
^
terug naar top ^
Ik heb een appartementsrecht welke zakelijk gebruikt wordt, kan ik de BTW verrekenen?
Ja. Uitgaven welke gedurende het jaar gedaan worden, en waarin BTW begrepen is, kan door een zakelijk lid van de VvE naar rato van zijn breukdelen worden teruggevraagd. Het is de administrateur of penningmeester die u een overzicht kan aanleveren.
^
terug naar top ^
Moet ik mijn aandeel in het reservefonds goot onderhoud ook meenemen in mijn belastingaangifte?
Dat gedeelte binnen het reservefonds, waarvoor nog geen bestemming is aangegeven voor groot onderhoud, dient u in verhouding van de breukdelen op te geven bij uw inkomstenbelasting.
^
terug naar top ^
Mag ik een houten vloer of plavuizen in mijn appartement aanbrengen?
Dit is afhankelijk van wat hierover is geregeld in uw splitsingsreglement en/of het huishoudelijk reglement. Het kan zijn dat er niets bepaald is over deze zogenaamde ‘harde vloerbedekking’. U mag dan harde vloerbedekking aanbrengen, mits u geen onredelijke hinder veroorzaakt aan andere eigenaren of gebruikers. Bij oudere appartementengebouwen is het raadzaam om geen harde vloerbedekking aan te brengen, reden is dat er weinig geluidisolatie is toegepast. Bij nieuwere appartementencomplexen is de bouwconstructie van het pand zodanig dat er weinig geluidsoverlast zal zijn. Echter, voordat u harde vloerbedekking gaat aanbrengen is het toch verstandig om de nodige informatie in te winnen over geluidsisolerende maatregelen.
Ook kan het zijn dat het splitsingsreglement en/of het huishoudelijk reglement het aanbrengen van harde vloerbedekking verbiedt of dat er aan bepaalde voorwaarden voldaan moet worden. Deze regels moeten dan worden opgevolgd. Handelt u toch in strijd met deze regels, kan de VvE eventueel via de rechter vorderen dat u deze harde vloerbedekking weer verwijderd dan wel dat u zodanige voorzieningen treft dat wordt voldaan aan de regels in het splitsingsreglement en/of het huishoudelijk reglement.
^
terug naar top ^